中海地产：经营性现金流保持净流入，盈利指标承压

【合约销售降19%至1202亿，北京销售突破300亿】2025年上半年，中海地产系列公司实现合约物业销售金额约1201.5亿元，位居全行业第二，同比下降19%。其中，中海地产及附属公司在香港及北上广深五个城市实现合约售额556.4亿元，在北京实现合约销售额304.5亿元。与此同时，中海地产加强了销售回款，上半年销售回款超过50亿元的城市为北京、上海、广州及深圳四个一线城市，其中北京和上海分别超过100亿元。

【新增土储权益地价455亿，期内于北京、杭州集中拿地】2025年上半年，中海地产系列公司合计新增土储391万平方米，占2024年全年新增的73%；总地价466亿元，占2024年全年新增的54%；权益地价455亿。从各城市新增土储的权益地价来看，主要于北京、杭州、济南、深圳等地投资较多。其中，北京的权益地价高达170.6亿，占比38%。此外，杭州、济南、深圳的权益地价分别为81亿、48亿及31亿。

【净利率下降至11.45%，市场疲软下分销费用有所增长】2025年上半年，中海地产营业收入为832亿元，同比下降4%。毛利率同比下降了4.7个百分点至17.4%；净利率同比下降1.8个百分点至11.45%。近年来中海地产的存货也出现了减值迹象，2024年计提了7.5亿存货跌价准备。期内，中海地产的分销费用略增长至21.1亿，销售费用率增长至2.54%。

【经营性现金流保持净流入，现金覆盖扣预后流动负债的97%】期内，中海地产的销售回款为892.6亿元，总经营回款为968.8亿元。同时，资本支出为836.9亿元，保持经营性现金净流入。期末，中海地产持有银行结余及现金1090亿，其中受规管的物业预售所得款为244亿元。扣除受限制现金后的现金短债比为4.86；净负债率28.36%；扣除预收账款后的资产负债率为45.69%，三条红线保持绿档。中海的持有现金能够覆盖扣除预售楼款后流动负债的97%，短期内不存在偿债压力。加权平均融资成本为2.9%，处于行业最低区间。

【商业物业收入35.4%，期内推动资产优化与重点项目改造】上半年，中海地产的商业物业收入为35.4亿元。写字楼业务方面，新签约租赁写字楼总建筑面积51万平方米，实现续租率76.9%。购物中心业务方面，开业三年以上之成熟期项目出租率为96.2%，销售额、客流同比分别提升6.7%、11.0%。管理层表示，中海正积极主动推动两项经营策略落地，一是积极推进资产优化工作；二是有计划地推动部分重点项目改造更新。

01销售

合约销售降19%至1202亿

北京销售突破300亿

2025年上半年，中海地产系列公司（含联营合营公司及中海宏洋）共实现合约物业销售金额约1201.5亿元，位居全行业第二，同比下降19%；销售面积约512万平方米，同比下降6%；销售均价23467元/平米，较2024全年下降13%。

对于上半年合约销售额同比减少约280亿，中海地产管理层解释：“一是我们今年上半年的货量较去年同期减少640亿可售货量；二是去年同期我们在几个一线城市有超过400亿高货值畅销型项目集中销售，基本是开盘售罄。”

从销售结构来看，2025年上半年中海地产及附属公司合约销售金额达929亿元，同比下降22%；而合联营及中海宏洋部分的合约销售金额达272亿元，同比下降8%。

期内，中海地产系列公司在香港及北上广深五个城市实现合约售额556.4亿元，其中在北京实现合约销售额304.5亿元。在此背景下，北部大区的合约销售额达442亿，占比上升至37%。

与此同时，中海地产加强了销售回款，上半年销售回款超过50亿元的城市为北京、上海、广州及深圳四个一线城市，其中北京和上海分别超过100亿元。

02投资

新增土储权益地价455亿

期内于北京、杭州集中拿地

2025年上半年，中海地产（不包括中海宏洋）于中国内地10个城市及香港新增17幅地块，新增土地储备总建筑面积为258万平方米，权益建筑面积为257万平方米，总地价403.7亿元，权益地价401.1亿元。此外，中海宏洋新增土地储备总建筑面积133万平方米，总地价62亿。

2025年上半年，中海地产系列公司合计新增土储391万平方米，占2024年全年新增的73%；总地价466亿元，占2024年全年新增的54%；权益地价455亿，权益比高达98%。

对于地块的获取，中海管理层表示，中海除了有比较强的资金优势，还是少数具有全产业链的企业，另外有着类型丰富的持有型业态，比如主力做的办公、商业、长租公寓，养老等，因此中海“在核心城市获取一些大型综合性项目具备很强的优势”，“公司统筹发展与安全，坚持以销定投，预计下半年投资的方面会实现一定增长。”

从各城市新增土储的权益地价来看，中海地产（含中海宏洋）主要于北京、杭州、济南、深圳等地投资较多。其中，北京的权益地价高达170.6亿，占比38%。此外，杭州、济南、深圳的权益地价分别为81亿、48亿及31亿。

期末，中海地产（不含中海宏洋）拥有土地储备2693万平米（权益面积2367万平米），较期初下降6%。中海宏洋拥有土地储备为1354万平方米（权益为1146万平方米），同比下降2%。中海地产系列公司合计拥有土地储备4047万平方米，同比下降2%。此外，期末中海地产的物业及其他存货、土地发展费用合计4665亿元，同比略上升1%。

03盈利

净利率下降至11.45%

市场疲软下分销费用有所增长

2025年上半年，中海地产营业收入为832亿元，同比下降4%；其中物业发展收入同比下降5%至780亿元。从利润情况来看，毛利润同比下降25%至144.6亿元，毛利率同比下降了4.7个百分点至17.4%。净利润同比下降17%至95亿元，净利率同比下降1.8个百分点至11.45%。

值得注意的是，近年来中海地产的存货也出现了减值迹象，2022年计提了15亿的存货跌价准备，2024年计提了7.5亿（2025年上半年的业绩公告中未有披露当期存货跌价信息）。此外，中海地产旗下主要联营企业中海宏洋于2023年及2024年分别计提了存货跌价准备14.5亿及6.7亿。可见，在行业深度调整的大背景下，中海系的盈利能力同样承压。此外，2025年上半年的业绩公告未披露存货的财务附注信息，但根据2024年年报，中海地产存货账面价值中约33%为已落成物业，对应账面价值约1492亿；当前并不确定此类项目的去化情况。

期内，中海地产的行政费用及财务费用均有所下降，但分销费用却略有增长，或是因为市场疲软，去化压力加大，增加了相应的销售佣金或渠道费等。2025年上半年，中海地产的分销费用略增长至21.1亿，销售费用率（除以营收）增长至2.54%。

04负债

经营性现金流保持净流入

现金覆盖扣预后流动负债的97%

期内，中海地产的销售回款为892.6亿元，其他经营回款为76.2亿元，总经营回款为968.8亿元。同时，资本支出为836.9亿元，其中土地成本为613.7亿元，建安支出为223.2亿元，保持经营性现金净流入。融资方面，中海地产境内外融资265.4亿元，提早或到期偿还债务399.4亿元，期内整体有息借贷持续下降。

期末，中海地产持有银行结余及现金1090亿，较期初下降12%，其中受规管的物业预售所得款为244亿元。与此同时，整体有息借贷继续压降，总有息负债为2274.5亿，较期初下降6%；其中一年内到期的有息负债为174亿。期末，中海地产扣除受限制现金后的现金短债比为4.86。净负债率较期初略有下降至28.36%；扣除预收账款后的资产负债率为45.69%，三条红线保持绿档。事实上，中海的持有现金能够覆盖扣除预售楼款后流动负债的97%，短期内不存在偿债压力。

期内，中海地产加权平均融资成本为2.9%，融资成本处于行业最低区间。整体来看，中海地产财务指标依然十分稳健。目前中海地产是唯一获标普全球、穆迪、惠誉三大国际评级机构中两家给予A-评级的内房上市公司。

05多元化

商业物业收入35.4亿

期内推动资产优化与重点项目改造

除住宅开发外，中海地产同时也深耕城市运领域，打造了以写字楼与购物中心为核心，长租公寓、酒店、物流及产业园、养老等为要素的不动产资产管理平台。

上半年，中海地产的商业物业收入为35.4亿元，其中写字楼收入为17亿元，购物中心收入为11.7亿元，长租公寓收入为1.6亿元，酒店及其他商业物业收入为5.1亿元。

期内，写字楼业务方面，新签约租赁写字楼总建筑面积51万平方米，实现续租率76.9%。购物中心业务方面，开业三年以上之成熟期项目出租率为96.2%，销售额、客流同比分别提升6.7%、11.0%。

管理层表示，在商业战略领域，中海正积极主动推动两项经营策略落地，一是积极推进资产优化工作，让资产结构更加扎实和健康。二是有计划地推动部分重点项目改造更新，比如北京环宇荟项目，改造后，租金增长32%。此外，未来商业资产收入和利润也会对中海形成创利增效，从而稳健企业的盈利表现。据悉2025年上半年，商业物业运营业务营收占总营收的4%。