华润置地60%利润，竟不靠卖房？

在过去几年，房地产行业几乎没有什么值得兴奋的消息。

成交低迷、融资受限、规模急速下滑，成为所有房企的共同困境。

每当财报季来临，市场最爱做的一件事，就是把几家央国企巨头放在一起比较：谁的规模更大，谁的现金流更稳，谁又在利润端领先一步。

对行业而言，这些头部企业的生存发展既是“压舱石”，亦是“风向标”。

不过，在大环境低迷的背景下，即便是这些央国企，也很难交出漂亮的成绩单。

然而，华润置地却交出了一份稳健增长的答卷：

截至2025年6月30日，公司共实现营业收入949.2亿元，同比增长19.9%；股东应占溢利（归母净利润）118.8亿元，同比增长16.2%。

这年头，营收、净利还能实现双增的房企，真的不多了。

很多人以为这是某种阶段性的幸运，或者规模效应的自然结果。

但如果往下看，你会发现，这背后隐藏的，是一套与传统开发商截然不同的盈利逻辑。

经常性业务贡献超六成利润

如果仅看数据，华润置地的表现足够亮眼。

华润置地构建的“3+1”业务模式中，开发销售型业务依然保持稳健，上半年实现签约额1103亿元，销售规模稳居行业前三，15个城市市占率排名前三，45个项目位列当地前十。

但这还不是华润置地最牛的地方。

精准的布局投资、升维的产品力、快速周转的营销效率等等，都只是“标配”，真正让行业震动的，是其盈利结构。

这也是其与众多房企不同之处。

上半年，华润置地实现经常性收入205.6亿元，经常性核心净利润60.2亿元，占整体核心净利润的60%以上。

也就是说，即便不依赖新增销售，仅凭借经营性资产、物业管理及轻资产代建等业务，华润置地就能维持可观盈利。

对于仍在高负债压力下周旋的其他房企而言，这是一道几乎无法企及的安全屏障。

具体来看，购物中心是核心引擎，零售额1101.5亿元同比增长20.2%，租金收入突破百亿，经营利润率创下历史新高。

更重要的是，光是靠这些租金收入，就足以覆盖利息与分红支出，这在当下的地产圈，几乎是“不可想象”的事情。

轻资产管理同样亮眼。

华润置地旗下华润万象生活，管理规模持续扩大，核心净利润同比增长15%。这意味着它不仅在管项目数量增加，盈利能力也在提升。

在物管公司普遍进入低增长甚至负增长的今天，华润万象生活依旧维持行业龙头地位，125个在管购物中心中，有104个零售额位列当地前三，给华润置地带来强大的市场领先优势。

截至6月30日，华润置地在手现金储备达到1202.4亿元，在行业里保持领先，这其中少不了轻资产管理贡献的稳定现金流。

还有让人容易忽视的生态圈要素型业务，上半年实现24.5亿元营收。

虽然规模暂时不大，但城市代建、租赁住房、文体场馆运营这些新兴板块，展现出极强的成长性，算是华润置地未来业绩增长的转型发展加速器。

从城市开发者到运营者

业内同行都羡慕华润置地的“第二增长曲线”，都想向此转型靠拢，但殊不知，这并非一朝一夕之功，而是其辛苦耕耘多年取得的成果。

这背后，既有华润置地的结构优势发挥作用，也有管理优势在推波助澜。

从城市建设者到城市运营者，华润置地实现战略升级、身份转换背后，核心管理优势之一，是持续进化的片区统筹开发能力。

这种能力进阶也体现在华润置地打造的标杆项目中。

比如早期打造的罗湖华润中心，是深圳首个真正意义上的都市综合体，也是华润置地从单一地产开发转向“造城”模式的标志。

到后来的后海片区开发，华润置地就以“综合运营商”的身份深度参与，标志其进入“超级综合体+城市运营”的新阶段。

今年，华润置地的片区统筹力在上海浦东新杨思项目又迎来一轮突破。

面对占地约2.72平方公里的区域更新任务，华润置地没有选择常规的拆除重建路径，而是以深度客研和价值挖掘为先导，将城市界面与社区景观、开发节奏与产品迭代协调融合，避免碎片化开发，最终推动片区整体能级提升。

片区内标杆性项目翡雲悦府，至今五次开盘、五次售罄，多次触发积分，成为今年第二个销量突破100亿元的项目，进一步验证了其运营模式的成功。

在炸天团看来，华润置地在片区统筹上的核心优势可以归纳为三点：

一是多业态融合与有机更新能力，能够系统性组合商业、办公、文化、教育等要素，形成功能互补的生态圈；

二是强大的资源整合与运营管理实力，依托“3+1”业务模式，协同政府、产业与市场资源，实现长期运营效益；

三是可持续的发展理念和品牌溢价能力，从客户需求和城市发展脉络出发，提升区域整体形象和市场信心。

这是一套可复制、可升级的打法，为城市运营提供了新范式。

REIT打通融资渠道

华润置地的创新和领先还在于其在REITs领域的探索。

今年上半年，华润置地旗下两个REIT都取得了亮眼的业绩表现：

华夏华润商业REIT总市值首破百亿元，稳居消费基础设施REITs首位。上市以来股价累计上涨52.2%（截至2025年6月30日），连续六个季度现金分红合计4.95亿元；

华润有巢REIT业绩稳中有增，2025年一、二季度合计实现营业额3929万元。

这些数字只是表象，深层次看，借助两大REIT，华润置地盘活了沉淀资产，也带来了融资活水。这一点简直让同行都羡慕的程度。

据说，华润置地还在推进公募REIT的常态化扩募，同步探索Pre-REIT、私募REIT等多层次产品，加快资产与资本良性循环。

可以预见，未来华润置地在资管方面可能还会有更大发展空间。

结语

拒绝“规模焦虑” 

业绩的领先，只是故事的上半场。真正让资本市场看重的，是估值的重塑。

今年以来，华润置地总市值不断攀升，累计涨幅超40%；截至目前，其总市值规模已经超过2100亿港元，稳居内房股第一。

在业绩会上，华润置地董事会主席李欣有两句话非常值得关注：

一是拒绝“规模焦虑”；

二是“股价的稳健表现，正是市场对公司战略方向和经营质量的认可。”

背后的潜台词是，相比规模，华润置地更要有质量的增长；

但相比业绩领先，其更看重做资本市场的价值王，后者才是其未来锚定的方向。

是的，华润置地早已不是传统意义上的开发商，而是一个把开发、运营、资管、服务融为一体的城市生态系统打造者。

这样的超级物种未来会进化成何种模样，炸天团也拭目以待。