近日，广州举办城市更新发展大会暨项目推介会，一次性推介102个城市更新项目，涵盖老旧小区改造、危旧房原拆原建、城中村改造等类型，总投资约8077亿元。
一次性推介102个项目、总投资超8000亿元
其中，在加强老旧小区整治改造方面，海珠、荔湾、天河等区推出了7个宜居改造项目，投资11亿元。
危旧住房原拆原建自主更新方面，重点推介得胜岗、应元路等8个项目，投资约18亿元。
在开展历史文化街区有机更新方面，重点推介长洲岛、文德南等7个历史文化街区实施保护活化项目（23亿元），探索“老建筑+新消费”模式，让城市文脉焕发新生。
在实施老旧街区、老旧厂区、城中村更新改造方面，重点推介17个街区项目（662亿元）、20个旧厂房改造项目（884亿元）及43个城中村改造项目（6479亿元），通过业态焕新打造消费新场景。
从投资额来看，城中村改造项目占到了8077亿元总投资额的八成，是当之无愧的主角。其中不乏巨无霸项目，例如，荔湾区的大坦沙岛更新改造项目是广州市首个打破权属界线、整岛统一规划、实施连片更新改造的重点项目，涉及3条城中村，改造范围约239公顷，全岛规划总建筑面积约637万平方米，改造后可提供可出让地块14个。天河区的柯木塱城中村改造项目的规划建筑总量约470.67万平方米，投资总额约452.84亿元。
2025年，广州为城市更新设立了更具雄心的目标
计划完成总投资1800亿元以上，其中仅城中村改造投资便超1000亿元，并开工改造164个老旧小区。这一系列数字背后，是广州锚定老城市新活力与“四个出新出彩”总目标，以系统思维破解“人、房、地、钱”难题，用“绣花功夫”激活存量空间的坚定决心。
当前，在房地产市场进入深度调整期、增量开发模式面临转型的背景下，大规模、高质量的城市更新已成为广州撬动内需、优化供给、保障民生和稳定经济增长的关键引擎，其推进力度与模式创新，正为超大城市的高质量发展探索一条兼具民生温度、产业高度与文化厚度的新路径。
此外，其投资并非平均分配，而是紧密结合城市发展的紧迫需求与战略重点，进行系统性配置。其核心分布可概括为“一个主体、多点支撑”的格局：
从投资分布看，城中村改造是绝对的重心，其超千亿的投资规模体现了广州破解这一超大城市核心难题的决心与力度。其他类型项目则围绕民生改善、产业升级、文化传承和基础支撑展开，共同构成一个有机的更新系统。
这一轮大规模集中推介，释放了几个清晰的战略信号：
明确“主引擎”：以城市更新对冲房地产下行压力
在传统房地产开发动能减弱的背景下，城中村改造成为拉动投资、稳定经济、优化供给的“新引擎”。超过80%的投资集中于此，目标非常明确。
创新“推进器”：从“项目开发”转向“片区运营”
政策理念已从过去的“大拆大建”转向强调“精细化更新”和“片区统筹”。本次推介的许多项目，如聚龙湾片区，都致力于打造融合产业、商业、文化的综合性新社区，追求长期可持续运营，而非单纯卖房子。
引入“新玩家”：构建“政府引导、市场运作”新生态
面对部分民营房企退出的困境，广州正积极引入新合作方。一方面，大力推动国企（如广州城投） 以“做地模式”主导前期土地整理，把控节奏、降低风险；另一方面，通过政策创新（如房票制度），有效对接市场需求，助力商品房去库存。同时，近期出台的《引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法》，也为社会资本进入提供了清晰路径。
如此庞大的计划也面临核心挑战：巨额资金从哪里来？
据了解，广州构建了 “政府引导、市场运作、多元投入、共建共享” 的多元化资金筹措体系，其主要来源可归纳为以下四个渠道：
政府财政资金与专项债券（发挥引导与托底作用）
公共预算资金：主要用于老旧小区改造基础部分、历史文化保护、市政基础设施配套（如管廊、河涌治理）等公益性强的项目。例如，东濠涌治理、综合管廊建设等重大项目均有各级财政资金支持。
地方政府专项债券：是筹集重大基础设施项目资本金的重要工具。广州85公里地下综合管廊等投资规模大、收益期长但社会效益显著的工程，通常通过申请专项债券来获得启动资金。
社会资本与市场化融资（绝对的主力军）
房地产开发企业投资：在城中村改造“净地出让”后，房企通过招拍挂获得土地使用权，其支付的土地出让金及后续开发建设资金，是城中村改造和新建商品住宅项目的核心资金来源。
产业运营商投资：在老旧厂房、低效楼宇更新中最为活跃。例如，T.I.T创意园、1906科技园、岭南V谷等项目的转型，完全由市场化企业投资、改造和运营，最终通过租金、服务费和资产增值获得回报。
城市更新基金：广州正积极探索设立市区两级城市更新基金，吸引保险资金、国企、金融机构等长期资本，以股权形式参与前期土地整理和周期长的综合性项目。
产权人自筹与金融机构信贷（激活微观主体活力）
居民与业主自筹资金：这在危旧房改造中成为创新模式。如花都区集群街2号项目，居民按每平方米4600元的标准共同出资，实现了“忧居”变“优居”，也直接分享了资产增值红利。
政策性银行与商业银行贷款：国家开发银行、农业发展银行等政策性金融机构提供中长期优惠贷款，支持城中村改造等项目。商业银行则为符合条件的企业和项目提供开发贷、经营贷等金融服务。
“专项借款”等政策性金融工具：针对部分资金链紧张的已批未建项目，广州可申请国家设立的“城中村改造专项借款”，用于项目前期工作和安置房建设，起到“输血急救”和稳定推进的作用。
项目自身平衡与经营性收入（可持续发展的关键）
土地出让收入平衡：这是城中村改造最重要的资金平衡方式。通过规划优化，在安置区和配建设施之外，腾挪出部分经营性用地（住宅、商业）进行出让，其收益用于覆盖整个改造成本。
经营性资产长期收益：更新后形成的商业综合体、产业园、停车场等优质经营性资产，其长期的租金、运营收入和资产升值，为投资方提供了可持续的现金流，保障了项目的长期良性运营。
总结而言，广州1800亿城市更新投资的背后，是一套复杂的、多层次、市场化的资金拼图。政府资金主要起撬动和保障作用，而真正的“大头”和可持续动力，来自于对社会资本（房企、产业资本）的强大吸引和有效利用，以及项目自身强大的现金流平衡能力。
这种资金筹集的成功，从根本上依赖于清晰的规划、稳定的政策预期和可预期的市场回报，这正是广州在城市更新领域能够大规模、快节奏推进的核心竞争力所在。
